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不動産投資は投資効率が悪い!〜リスクとリターンから考察〜

皆さんこんにちは。ゆとり薬局です。

今回は「不動産投資の投資効率」を解説していきたいと思います。

不動産投資と言えば、不労所得の代名詞ですよね。

不動産所得で資産家になったケースだってもちろんあります。

 

 

しかし、なぜ今回は不動産投資をすべきでは無いと結論づけるのでしょうか?

 

ゆとり薬局
それは、不動産投資は背負うリスクの割りにリターンが低すぎるからです!

 

それでは深掘りしていきます。

 

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不動産投資とは

不動産投資とは一軒家からアパートや大規模なマンションを、

自分の資金やローンを使って購入し、家賃収入を得る投資法のこと。

それ以外でも土地の価格の高騰を狙って、

安くで土地を抑えて、高値で売ると言う手法もある。

 

投資商品としては不動産はミドルリスク・ミドルリターンと言われ、

税金の関係からも必然的に長期投資になりやすい。

 

投資効率とリスク

大枠を言ってもぼんやりしてしまうので、

実例で考えてみましょう。

実際の数字を計算して投資効率がどうなのかを考える必要があります。

 

不動産投資のリターンを計算しよう

こちらは不動産投資サイトで実際に売られている大阪の物件です。

 

物件価格 8200万円

表面利回り 9%

築3年 木造アパート 間取り1K×9部屋

建物面積 203平方メートル

駅まで徒歩10分

家賃の下落率 1% / 年

 

不動産市場自体、今現在かなり高騰しています。

この構造で尚且つ都会で利回り9%自体がかなりレアです。

 

 

この物件を頭金の1割である820万円用意して(まずハードルが高い。)、

銀行から金利1.5%で30年ローンを組んでアパート経営に取り組んだとしましょう。

木造の耐用年数は22年ですから普通に考えて20年ローンで考えても良いですが、

ここは何とか銀行さんに頑張ってもらって30年ローンで引っ張れたとしましょう。

空室率は10%として、いくら年間で手元に残るでしょうか?

 

 

だいたいこれで、年間100万円収入が増えたら上出来です。

8200万円も借金をこさえて、年間100万円程度です。

さらに今からあげる以下のようなリスクが発生するとさらに収益が下がります。

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入居者がつかない

入居者さんがいなければ家賃収入もクソもありません。

不動産投資の第1歩目は、どうやって入居者をつけるかの戦いになってきます。

 

 

ちなみに先ほどの物件は、空室率が30%になれば、ほぼ赤字です。

空室率30%のアパートってよく見かけませんか?笑

そんな物件、山ほどあると思います。

8200万も借金して毎月お金が出て行ってしまっては、目も当てられません。

何のために投資するのかをよく考えましょう。

 

設備が壊れて修繕費用が必要になった

今はまだ築3年ですが、ここから水回りやエアコンなどの機材の故障が発生すれば、

さらにお金が出ていくことになり、

当然ながら手元の100万円から支出していくことになります。

 

近隣の大学や工場が移転した

近隣の大学や工場が移転したらどうでしょうか。

今までは、その大規模施設があったからたくさんの人口がいたのに、

施設がなくなってしまうと、途端に学生や従業員の退去が始まります。

 

大学が移転して、空室率が80%になってしまったなんて例もあります。

そうなれば、たちまち破産フラグが立ち始めます。

大規模な施設の近くは初心者は避けた方が良いでしょう。

 

天災&人災

地震や火災はどうでしょうか。

もちろん保険には入っていると思いますが、

本当に被害額を全額保険会社から負担してもらえるのでしょうか?

 

 

人災としては、入居者に自殺者が出て、事故物件になってしまったらどうでしょうか?

たちまち物件の評価額としてはダウンです。

これが起こる可能性が0%と言えるでしょうか?

 

少しゆとりにしてはマイナス思考すぎますが、決して無駄な考えではないはずです。

 

不動産投資よりもブログ書いた方が良い説

不動産投資の細かな部分は以上ですが、

他のビジネスと比べてどうでしょうか。

今回はブロガーと比べてみましょう。

これはあくまで説ですので、ざっくりとした数字はご了承ください。

 

ブロガーはノーリスク・ミドルリターン

引用:https://affili-cafe.com/blog-income/

 

ブログはストック型ビジネスなのでそんな簡単にはすぐ儲かりませんが、

ブロガー・アフィリエイターの20%以上は月10万以上の収入だと言います。

月10万だったら先ほどの物件よりも稼げていますね。

しかもそれ以上稼いでいるトップアフィリエイターの方もいます。

ブログで月10万はとても高い壁(本当に高い。笑)ですが、全体の5人に1人は達成しているのです。

 

 

しかもブログはインターネットなので、ほとんどお金がかかりません。

当然ながら借金してブログを始めたなんて人はいないですよね。

そして、仮にもしブログで読者が全くつかない状態になっても、

売り上げが0円なだけで、破産することはありません。

 

ゆとり薬局
不動産投資で大規模なリスクなんか背負わずに、あなたもブログをチャレンジしてみませんか?

 

ブロガーが嫌だったらインターネットを使って仕事をしてみよう

取りうるリスクが高い不動産投資とほとんどリスクのないブロガーだったら、

ブロガーの方が簡単そうじゃありませんか?

それでも文章を書くのがそもそも嫌いだし、やり方もよく分からない人にとっては、

ブログもそれなりにキツいかもしれませんね。

 

 

それでしたら、他のストック型ビジネスをネットで始めることを考えてみてください。

ネットでたくさんのことにトライすれば、いつかあなたの資産になると思います。

 

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不動産投資をやる人はどんな人?

でも世の中には不動産投資で成功している人も多くいます。

どんな人が不動産投資に向いているのでしょうか。

 

お金を持っている人

不動産投資はキャッシュを持っている人が最高級に強いです。

リスクを無効化できる上に、家賃が丸々儲けになりますから。

 

 

先ほどはローンを組んで計算しましたが、

ローンを組まずに自分の資金力で、事業としてやっている人が多いのが特徴です。

株に比べると不動産は利回りが高いので、資産がウン十億ある人はオススメです。

 

 

実際に与沢翼さんや短期投資で資産200億円達成した、BNFさんなどは不動産投資をされています。

彼らは共に借金をせずに不動産投資しています。

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市場の歪みを計算できる人

兎にも角にも不動産投資というのは高額のせどりなわけです。

良い物件を安くで手に入れる事ができたら、売ってよし、住まわせてよし、になるのです!

 

ですので、良い物件を、

安くで手に入れるコネがある人、

安くまで交渉できるコミュニケーション力がある人、

投資効率を数字に落とし込んで理論的に考える事ができる人、

これがなければ購入してはいけません!

 

 

成功すれば加速度的に稼げるのが不動産投資のメリットですが、

失敗すれば加速度的にお金が減るのも不動産投資です。

 

ゆとり薬局
人生焦らず、綱渡りせずにいきましょうや

 

投資で一番重要なのは大勝ちすることよりも、負けないことです。

まずはディフェンスからです!これはウォーレン・バフェットも同じです。

 

それでも不動産投資がやりたいなら、もふもふ不動産の動画を見てから!

ゆとりがここまで言っても不動産投資にトライしてみたいなら、

それは逆に才能があるのかもしれません。

物件や建物がよほど好きなのでしょう。

好きなことはチャレンジすべきです!(どないやねん!)

 

 

その場合はオススメのYouTuberとして、もふもふ不動産さんの動画をみてからにしましょう。

ゆとりのようなアンチ不動産スタイルではありませんので丁寧に解説されています。

 

 

終わりに

いかがでしたでしょうか。

今回は不動産投資のデメリットを中心に解説しました。

投資としてはリスクはそれなりに低く保つのが、

やっぱり人生を乗り越えていく上でも大切なことではないかと思います。

 

 

しかしながら、不動産投資については、あくまで私個人の見解にすぎませんので、

いろんな人の意見を参考にしてみてください。

投資にはそれぞれのスタイルがありますから、ぜひ一意見として参考にしてもらえると嬉しいです。

 

今回は以上です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

ブログをこれから始めてみたい人はお名前.comでドメイン登録が安くてオススメです。



 

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ゆとり薬局

現在30歳の長期投資家×助っ人薬剤師×ブロガー 日本全国を転々と活動しており、日本中が仕事先と自負している。 現在、愛知県で活動中。出身は大阪。 どうすれば経済的、時間的、精神的に自由になれるか、日々行動中。 ブログは週2で運営中。現在200記事超。YouTubeも元気に更新中!

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